顺丰房地产投资信托基金公布上市建议详情-房地产投资建议

– 发售价介乎每基金单位4.68港元至5.16港元。按照最高发售价,顺丰房地产投资信托基金自全球发售将合共集资约2,683.2百万港元。

– 香港公开发售将于2021年5月5日(星期三)上午九时正开始,2021年5月10日(星期一)中午十二时结束,其基金单位将预计将于2021年5月17 日(星期一)在联交所主板开始买卖,股份代号2191。

– 房地产投资信托管理人预计溢利预测期间(由预计上市日期2021年5月17日至2021年12月31日)基金单位持有人应占溢利及顺丰房地产投资信托基金的可供分派收入分别将不会少于约112.4百万港元及约137.9百万港元。以最低发售价计算,溢利预测期间的预测年化每基金单位分派收益率为5.9%。

顺丰房地产投资信托基金的主要投资目标是为其基金单位持有人提供稳定的分派、长期可持续的分派增长及提升顺丰房地产投资信托基金物业的价值。顺丰房地产投资信托基金的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产,初步重点为物流地产。上市的初步组合包括位于香港(「香港物业」)、佛山(「佛山物业」)及芜湖(「芜湖物业」)的三项物业(统称为「物业」),均为现代物流设施,于2020年12月31日的可出租总面积约为307,617.5平方米,并包括配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心,战略性地均位于中国香港及中国内地主要物流枢纽内。

顺丰房地产投资信托基金拟全球发售(「全球发售」)合共520,000,000个基金单位(视乎超额配售权行使与否而定),包括52,000,000个基金单位作香港公开发售(「香港发售」)(可予重新分配)及468,000,000个基金单位作国际发售(「国际发售」)(可予重新分配及视乎超额配售权行使与否而定),发售价介乎每基金单位4.68港元至5.16港元。按照上述提及的发售价范围,顺丰房地产投资信托基金自全球发售将合共集资介乎约2,433.6百万港元至2,683.2百万港元。

香港公开发售将于2021年5月5日(星期三)上午九时正开始,2021年5月10日(星期一)中午十二时结束,其基金单位将预计将于2021年5月17 日(星期一)在联交所主板以每手1,000个基金单位开始买卖,股份代号2191。

在中国最大的快递公司的支持以及在房地产投资信托管理人中一支经验丰富的管理团队的管理下,顺丰房地产投资信托基金为单位持有人提供具有吸引力的投资建议,原因如下:

顺丰房地产投资信托基金于上市时的初步组合包括三处现代物流地产,配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。香港物业获美国绿色建筑协会认证,符合能源与环境设计先锋奖(LEED)金奖认证标准。根据市场顾问报告,于2020年年底,佛山物业为佛山市南海区第六大(以建筑面积计)现代物流地产及佛山市第十六大现代物流地产,而芜湖物业为芜湖市第四大现代物流地产。

顺丰房地产投资信托基金的物业在抓住物流及电子商务市场的增长,以及中国香港及中国内地有利的政府政策所带来对现代物流地产的需求增长方面处于有利的地位。

凭借香港在亚洲的战略位置,其能够把握不断增长的国内进口及国际出口贸易需求。根据市场顾问报告,于2019年,香港拥有自2006年以来全球最繁忙的货运机场、第八繁忙的集装箱港口及第四大船舶注册处。为支持未来贸易往来,香港政府已颁布多项倡议、总体计划及政策,以支持交通基础设施建设。于2015年至2020年,房地产投资建议中国快递市场以约25.9%的复合年增长率增长。根据市场顾问报告,估计快递总收益于2020年至2025年将以14.5%的复合年增长率继续稳步增长。

由于物业初步乃为支持顺丰控股的物流网络及促进其全球运营而开发,物业的大部分可出租面积已出租予顺丰控股集团的附属公司并由其运营。除目前已全部出租予顺丰控股集团之地方运营附属公司的佛山物业外(主要用作地区配送的现代物流地产),物业亦由其他第三方供应链及物流公司租用。

尽管租户(顺丰控股集团的附属公司)占物业产生的总租金收入的百分比相对较高,惟房地产投资信托管理人认为该安排对顺丰房地产投资信托基金有利,乃由于其为顺丰房地产投资信托基金提供了高度稳定的收入。鉴于若干设施是专门为满足其运营需求而建造,且耗费大量资本支出,故此房地产投资信托管理人不预期在短期至中期内关连租户将搬出物业到其他现代物流地产。

顺丰房地产投资信托基金乃由顺丰控股发起。顺丰控股为一间于深圳证券交易所上市的公司并为提供全面的端到端综合物流及供应链管理解决方案的中国领先快递及物流服务提供商。顺丰控股预计将于上市时间接持有约35.0%1的顺丰房地产投资信托基金。因此,顺丰房地产投资信托基金将受益于顺丰控股于中国香港及中国内地的市场影响力及成熟的物流网络。

为支持其物流业务及服务网络的扩展,顺丰控股在中国已开发多个房地产项目。于2020年12月31日,顺丰控股于中国50个城市拥有物业项目,规划总建筑面积约4.4百万平方米及已竣工建筑面积约1.7百万平方米。

作为顺丰房地产投资信托基金的发起人,顺丰控股致力于支持顺丰房地产投资信托基金的未来扩展及增长。顺丰控股已同意向顺丰房地产投资信托基金授出优先购买权,这将使其于上市后首五年内获得顺丰控股集团的潜在收购机会。房地产投资信托管理人认为优先购买权在顺丰控股的网络及资源的支撑下,将有益于及有助于顺丰房地产投资信托基金未来的扩展及收入增长。上市后,房地产投资信托管理人将凭借其在进行物业投资方面的知识及专长,积极为顺丰房地产投资信托基金寻找合适的收购机会。

顺丰房地产投资信托基金由房地产投资信托管理人顺丰房托资产管理有限公司管理,其具有管理顺丰房地产投资信托基金及该等物业的总权责。房地产投资信托管理人的董事会及高级管理人员在物业投资及物业管理方面拥有丰富的行业经验,并在物流行业拥有专业知识。

房地产投资信托管理人目前拟于溢利预测期间(上市日期至2021年12月31日)分派年度可供分派收入的100%。顺丰房地产投资信托基金将须分派其经审计年度除税后收入净额至少90%予基金单位持有人。

房地产投资信托管理人预计由预期上市日期(2021年5月17日)至2021年12月31日期间,基金单位持有人应占溢利及顺丰房地产投资信托基金的可供分派收入分别将不会少于约112.4百万港元及约137.9百万港元。

顺丰房地产投资信托基金预计从全球发售合共集资介乎约2,433.6百万港元至约2,683.2百万港元。资金的拟定用途将主要用于收购前身集团 。前身集团持有香港物业、佛山物业及芜湖物业。

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