连平:平衡房地产风险和行业稳健运行的五点建议-房地产投资建议

来自住房和城乡建设部的信息显示,12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,住房和城乡建设部党组、部长王蒙徽作工作报告。

在部署2021年的重点工作时,王蒙徽指出,稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制,保持房地产市场平稳运行。

在近日由国家金融与发展实验室、上海金融与发展实验室联合指导支持,中国房地产金融年会组委会主办的“2020中国房地产金融年会”上,植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平谈及目前房地产政策时表示,当前总体的形势来看房地产融资的政策趋向于收紧。

他表示,“从需求端到供给端从各个融资渠道风向收紧到总量上来加以把控,它的重点是很明确的,就是要控制房企有息负债的增速。”与此同时,连平观察到,银行借款、债券、非标等融资渠道是不同程度在收窄,这样房企现金流就不得不更多来依赖销售的回款。

连平分析称,2021年底“三道红线”隐含的要求,发债房企有息负债增速不能超过6.9%,有可能会实现。

他认为,2021年还要重点关注境内外信用债到期偿还压力。与此同时,在控制房地产行业整体有息负债规模同时,他提醒,结构性问题也不可忽视。

连平判断,部分房企信托融资,发债融资占比比较高,面临监管压力就会更大一些。同时,满足三道红线监管要求所需时间也可能会更长一些。“在2021年确实还是不能排除出现第三种情况,两者增速同时回落这种可能性会比较大一些。”

从整体上看,连平表示,其总体想法还是需要平衡好房地产行业的金融风险和这个行业稳健运行。“在最近中央一系列相关稳健和重要的会议中间再次明确了房地产行业要保持一个平稳健康的发展,所以我们需要平衡好风险和稳健运行这两个方面。”

第一,从总量上而言有息负债增速应该与销售回款增速保持一个动态平衡。要争取销售回款增速回升产生的现金流可以来基本弥补有息负债增速的回落,尽量避免第三种情形的出现。

第二,从有息负债结构来看,对非标、发债、银行借款还是应该采取逐步缓解的策略。建议逐步分阶段来实施三道红线监管要求,并根据房企从拿地到房屋验收等整个行业周期的平均时长,甚至两三年缓冲期。

第三,提高房企股权融资占比,丰富多元化融资渠道。连平建议,在当下严控有息负债增速背景下可以考虑提高房企股权融资比例。比如合作开发,分拆物业上市、债转股、引入战略投资者,甚至可以考虑恢复受理和重启A股上市规模,房企股本再融资,以及拉同港股,以及A股房企在降杠杆措施方面的公平性。以此来优化房企融资的结构。此外,可以在房企股权融资这个方面给予政策优惠以及推动。

第四,高度关注房地产金融风险,建立因地制宜的动态房地产金融风险建设体系。根据不同地区尤其是一些重要的地区如一线和重要二线城市,以及整体三线和四线城市这些方面不同风险特征来建立监测体系。

第五,重点关注房地产金融风险可能引发相关行业风险,例如对房地产行业提供较多融资的机构如像信托、三方财富等等。

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