海口龙华法院出尔反尔 买房人险遭钱财两空-2021年海口龙华买房建议

两年前,刘女士在海口市国贸购买一处铺面房,并付清全部房款,缴纳了购房税和房屋维修金以及向房产局递交了房产过户资料,正准备领证时才知道该房产已被法院查封,由此卷入一场耗时两年多的官司,险些落得财物两空。海口市中级法院及时依法行使执行监督权,指导龙华区法院公正执法,避免了悲剧的发生。昨日,刘女士来到本报,要求记者为弘扬人民法院公正司法鼓与呼。

刘女士的莫名官司是从2005年开始的。年初,刘女士在购买叶某位于海口国贸国际贸易商务大厦C、D座C103号商铺的同时,发现靠里面还有一套房子,想一起买下来整体使用。经打听该房属于鑫新公司所有,于是她便与鑫新公司联系,并签订了购房合同。2005年4月20日,刘女士向鑫新公司购买了C103号商铺后面的C104号房,依约支付了95%的购房款即人民币313728元,5%的尾款转为鑫新公司的税费由刘女士代缴。鑫新公司已将该房交付给刘女士实际占有和使用。4月25日,海口市房产管理局受理了该房产权的变更登记手续,9月21日刘女士将该房产权证过户到了自己名下(房产证号为:海口市房权证海房HK070074号)。

刘女士说,2005年5月30日是到房产局领取房产证的时间,当她来到领证处时,被告知该房于5月9日被龙华区法院查封。裁定书是一位姓王的法官送来的。房产局的工作人员说,他们告诉王法官,该房已受理了过户手续,但王说法院管不了那么多。

刘女士感到惊讶,龙华区法院查封了房产局已受理过户给她的房子,那么查封该房法院应该告知她,或者到现场贴一张公告。

此时,刘女士意识到购买该房可能出现风险,便要求鑫新公司尽到解除购房风险的责任。刘女士担心鑫新公司既无法解除风险,又不退还购房款,当即要求该公司将部分购房款先退回,待风险解除后再返还,鑫新公司表示同意,退给刘女士19万元,刘女士给鑫新公司写了一张收据。次日,鑫新公司反悔,担心风险解除后刘女士不肯退回那19万元,要求先将19万元还回去,才愿意去化解风险。刘女士考虑到鑫新公司已将房款用掉近一半,已无力退回全部房款,如果解除合同,将拿不到全部房款,也拿不到房子。当时咨询了律师,了解到自己对该房的权益是受法律保护的,就将19万元返还给了鑫新公司。

龙华区法院于2005年7月7日公开举行听证。该院经听证查明,刘女士与鑫新公司于2005年4月20日签订了一份商品房买卖合同,约定由刘女士购买鑫新公司的海南省国际贸易大厦C座104房,总房价款为330240元,房屋建筑面积165.12平方米。当日刘女士向海口市房产管理局交纳了维修资金9907元。2005年4月25日,刘女士向海口市房产局申请办理了房产交易手续,鑫新公司要求刘女士将购房款交付至海口新平广贸易有限公司。2005年4月26日刘女士向鑫新公司支付了购房款313728元,其中海口仁成装修服务有限公司(法定代表人系刘女士)转账150000元至海口新平广贸易有限公司,另支付现金163728元,鑫新公司开具收到上述购房款313728元的收据。同日,刘女士与鑫新公司签订补充协议,约定剩余房款16512元由刘女士代其缴付应付税款,如不足由鑫新公司另行补齐,鑫新公司认可刘女士已付完全部购房款。双方还于2005年4月26日办理了物业移交备忘录,将海南国际贸易大厦C座104房移交给刘女士,并由刘收取该房租金。

审查中,申请执行人郑某要求对商品房买卖合同、补充协议、物业移交备忘录、授权委托书、变更委托代理人的函的签名笔迹是否刘女士所写进行笔迹鉴定,经委托海南省物证鉴定中心进行鉴定,签名笔迹刘女士的名字确是刘女士所写的。

龙华区法院认为,刘女士提供的证据已证实其购买海南国际贸易大厦C座104房,已支付了全部购房款,且已实际占有该房产,并向相关房产部门申请办理房产过户手续。其情形符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,刘女士异议理由成立,应予以解除查封。依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73条的规定,裁定如下:

解除本院(2003)龙执字第612-3号民事裁定书对海口市国贸大道3-1号海南省国际贸易大厦C座104房的查封。本裁定送达后立即生效。

该院经复查查明,2005年4月20日,被申诉人刘女士与鑫新公司签订了一份《商品房买卖合同》,由刘女士购买了位于海口市国贸大道3-1号海南省国际贸易大厦C座104号的房产,已交付了大部分购房款。其在向海口市房产管理局办理产权过户手续的过程中,法院查封了该房产,刘女士向法院提出异议。法院认为其异议理由成立,解除了对上述房产的查封。

申诉人郑某申请查封了刘女士购买的国际贸易大厦C座104房的房产后,鑫新公司的吴某与其协商和解,双方于2005年5月11日签订了《和解协议》,将上述房产给郑某以抵偿债务22万元。同日,郑某与鑫新公司签订了《商品房买卖合同》。鑫新公司还就与刘女士的购房问题进行了处理,于同月31日退还刘女士购房款19万元。为使郑某相信,鑫新公司将刘女士写的《收据》复印件给郑一份,后来还在上面加盖了公章。

在异议听证过程中,刘女士否认《收据》是其所写,郑某要求作笔迹鉴定,同时向海口市龙华区人民检察院提出申诉。经省检察院检技鉴定:《收据》上的笔迹内容是刘女士所写。在复查听证中,刘女士承认《收据》是其所写,但又说其已将19万元购房款退还鑫新公司,其提供了鑫新公司于2005年8月3日写的一份证明书,证明鑫新公司已收到其100%的购房款,以代替其退还购房款的收据。

龙华法院认为,被申诉人鑫新公司将其位于海口市国贸大道3-1号海南省国际贸易大厦C座104号的房产,卖给被申诉人刘女士,本院查封后又将该房抵债给申诉人郑某,遂退还刘女士的购房款,刘写下收据。后刘女士反悔,向本院提出异议,否认《收据》是其所写。经鉴定,刘女士才承认该《收据》是其所写,但又说已退给鑫新公司购房款,却提不出证据,不能认定。刘女士收到鑫新公司退还的购房款,应视为双方自动解除买卖合同,不能对抗第三人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条的规定,裁定:申诉人(原申请执行人)郑某的申诉理由成立,撤销本院(2003)龙执字第612-4号民事裁定书;被申诉人(原异议人)刘女士的异议理由不成立,驳回异议。

海口市中级法院对该案进行了认真的审查,认为申诉人刘女士提供的证据证明在龙华区法院查封房产之前,其已付清购房款。后刘女士与鑫新公司协商并收回部分房款的行为,系因发生了法院查封该房的情形,而非其不愿购房之真实意思表示,双方也并未签订相关解除合同的协议,不应视为双方自动解除了商品房买卖合同。且刘女士事后又将19万元房款退还给鑫新公司,鑫新公司也提供了收到其全部购房款的证明。

因此,龙华区法院在执行程序中,以海南鑫新实业有限公司退还给刘女士部分房款的行为,视为双方已自动解除商品房买卖合同的认定有误,依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,申诉人刘女士的合法权益应受法律保护。

海南大弘律师事务所马相龙律师认为,海南省海口市中级人民法院(2006)海中法执监督字第11号《通知》,该通知认定事实清楚,本案中,申诉人刘女士提供的证据证明龙华区人民法院在查封该房产之前,其已付清购房款,且已实际占有房产并向房产部门申请办理房产过户手续。因此,该买卖合同依法成立,应受法律的保护,龙华区人民法院将该房产查封,违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定,龙华区人民法院应当主动纠正错误的执行,以维律的尊严,并维护申诉人刘女士的合法权益。因此,海口市中级人民法院要求龙华区人民法院七日内自行撤销(2003)龙执字612-5、612-6、612-7号民事裁定书是正确的。

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